وكيل ملكي مجرب كيست؟ وكيل پايه يك امور اراضي و املاك چه خصوصياتي بايد داشته باشد؟ همچنين وكيل ملك خبره در چه پرونده هايي تبحر و تجربه دارد؟ متداول ترين دعاوي ملكي كدام ها هستند؟ و سوالات و اطلاعاتي از اين دست را در اين مقاله شرح داده ايم.
دعاوي امور ملكي چگونه دعاويي هستند؟
دعاوي ملكي از جمله دعاويي است كه بسته به نوع و موضوع آن مي تواند جنبه حقوقي، كيفري و يا تلفيقي از هر دو را داشته باشد.
موضوع دعاوي ملكي به نوعي به موضوع بين اموال غير منقول و انسان مربوط مي شود كه با توجه به نوع زمين و املاك و نوع كاربري آن ها در كشور ما نظام حقوقي متفاوتي در اين رابطه وجود دارد.
در امور و دعاوي املاك، مستغلات و اراضي موارد و دعاوي اي مطرح است كه لازم است توسط وكيل ملك و وكيل ملكي و متخصصين و وكلايي كه در زمينه املاك فعاليت مي كنند و داراي و تبحر و تجربه هستند پيگيري و انجام شود.
وكيل متخصص امور ملكي چه خصوصياتي دارد؟
۱. يكي از معيار هاي تشخيص يك وكيل ملكي خوب و مجرب، ميزان تجربه وي است.
عليرغم آنكه تمام وكلاي دادگستري امكان بررسي و قبول وكالت در تمامي پروندهاي ثبتي، كيفري، حقوقي، ملكي و خانواده و غيره را دارند، اما تجربه يك وكيل ملك به عنوان وكيل ملكي پايه يك خبره در زمينه امور مرتبط با املاك و اراضي باعث مي شود تا وي بتواند با درصد موفقيت بالاتري در تمامي دعاوي ملكي نظير تقسيم و افراز ملك مشاع، خلع يد، قلع بنا، تخليه ملك، الزام به تنظيم سند رسمي، مطالبه اجرت المثل ايام تصرف، ابطال سند، تعديل و افزايش اجاره بها و غيره قبول وكالت نمايد.
۲. از ديگر معيارهاي مهم يك وكيل ملكي مجرب دانش حقوقي و تسلط علمي وي در زمينه هاي مختلف حقوقي،كيفري و ثبتي امور املاك، اراضي و مستغلات است و بايد ضمن آشنايي با قوانين و مقررات مربوطه، با آراء وحدت رويه ديوان عالي كشور، آراء وحدت رويه ديوان عدالت اداري، نظريات مشورتي اداره حقوقي قوه قضاييه، نظريات اساتيد برجسته علم حقوق و دكترين و همچنين رويه مرسوم محاكم و دادگاه هاي كشور نيز آشنايي كافي داشته باشد.
ملك به چه معناست؟!
ملك كلمه اي عربي است كه وارد زبان فارسي شده است و بر اساس نوع تلفظ معاني گوناگوني دارد. تمام دارايي هاي غير منقول، در رديف ملك قرار مي گيرند. ملك انواعي دارد كه مهترين آنها ملك مشاعي و ملك مفروز مي باشد. ملك مشاعي به ملكي گفته مي شود كه دو نفر يا بيشتر، در تمامي جزء جزء ملك ، به نسبت سهم خود داراي ملكيت مي باشند و ملك مفروز، ملكي است كه در مالكيت يك شخص اعم از حقيقي يا حقوقي قرار دارد.
ممكن است مالكيت يك شخص در ملك خود هم به نحوء مشاع باشد و هم به نحوه مفروز، مانند مالكيت آپارتمان، كه قسمت اختصاصي در مالكيت اختصاصي و مفروز و قسمت مشاعي مانند راه پله ها و حياط، در مالكيت مشاعي، قرار دارد.
وكيل ملك پايه يك با تجربه و خبره به عنوان يك وكيل ملكي مجرب قبل از هر چيز بايد نسبت اصل و معنا و مفهوم موضوع ملك آشنايي داشته باشد.
عرصه و اعيان چه تفاوتي با هم دارند؟
ملك به عرصه و اعيان تقسيم مي شود. در هر ملكي كه بنايي ساخته شده ، «زمين يا عرصه» ناميده مي شود و بناي احداثي بر روي زمين، «اعيان» ناميده مي شود.گاهي اوقات امكان دارد مالك اعياني از مالكيت عرصه سهمي نداشته باشد و يا بالعكس.
حقوق متعلق به املاك و مالك كدام موارد است؟
۱) حق تصرف و سلطه بر اموال
مالك ، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملك خود را دارد به شرطي كه اولا مزاحمتي براي اشخاص ثالث يا همسايگان نداشته باشد و ثانيا اين استيلا بر مال و ملك در حدود متعارف باشد و هيچ كس حق ندارد بجز به حكم قانون مال را از تصرف مالك آن خارج نمايد.
۲) مالكيت بر محصول ملك
كليه گياهان و درختهاي رشد كرده در ملك و يا ميوه هاي متعلق به درختان هر ملكي، به تعبيت از مالكيت ملك، در مالكيت صاحب ملك، قرار مي گيرد.
حقوقي كه اشخاص ثالث در ملك شخص ديگر دارند
۱) حق انتفاع
مالك مي تواند بر اساس يكي از عقود، اجاره، وكالت، امانت و يا درهر قالبي حق انتفاع ملك خويش را به اشخاص ثالث واگذار نمايد. در هر صورت تسلط و تصرف ملك ديگري به عنوان استفاده از حق انتفاع، در حكم امانت است.
۲) حق وقف
هر مالكي مي تواند با رعايت شرايط نسبت به حبس عين مال و قراردادن منفعت آن براي هدف مشروعي، مال خود را وقف نمايد. وقف مال مي تواند براي استفاده عام مردم باشد يا براي شخص يا اشخاص معيني.
شخص كه قصد وقف كردن مال خود را دارد بايد شرايطي داشته باشد كه عبارت است از:
الف) واقف بايد اهليت داشته باشد، يعني شخص بايد عاقل، بالغ، مختار و رشيد باشد.
ب) واقف بايد مالك مالي باشد كه وقف مي كند. اين مالكيت با ارائه مدارك مثبته مالكيت توسط او مشخص مي شود.
ج) واقف بايد براي عمل وقف قصد و رضايت داشته باشد و اگر وقف وي از روي اكراه باشد، چنين وقفي صحيح نيست.
متداولترين دعاوي ملكي كدام است؟
يك وكيل پايه يك به عنوان وكيل ملك و وكيل ملكي مجرب بيشتر با دعاوي و پرونده هاي ذيل سرو كار دارد:
۱) الزام به تنظيم سند رسمي
مرحله آخر فروش و انتقال رسمي يك ملك ، حضور طرفين در دفاتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي مي باشد كه معمولا فروشندگان به دلايل مختلف از انجام آن خودداري مي كنند. در اين صورت خريدار يا وكيل ملكي با مراجعه به مراجع قضايي، فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمي مي كند.
خريدار قبل از اقامه دعوي بايد با مشورت با وكيل ملكي با تجربه، اطمينان حاصل كند كه ملك مورد معامله در رهن يا بازداشت نباشد، زيرا دادگاه به انتقال ملكي كه در رهن ديگري يا بازداشت است راي نخواهد داد. در اين حالت بايد فك رهن مورد معامله را نيز از دادگاه بخواهد.
در نهايت هر گاه مالك حاضر به امضاي سند انتقال به نام خريدار نشود، نماينده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمي به نام خريدار امضاء مي كند.
۲) دستور تخليه
اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي شود و به تبع آن مي تواند در آن هر گونه دخل و تصرفي كند. اگر پس از پايان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمديد قرارداد از تخليه ملك خودداري كند صاحب ملك مي تواند براي گرفتن دستور تخليه در صورتي كه ملك منزل مسكوني باشد به شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك و در صورتي كه ملك تجاري باشد به دادگاه عمومي محل وقوع ملك رجوع نمايد.
۳) خلع يد
دعوي خلع يد، به آن دسته از دعاوي گفته مي شود كه در آن مالك از متصرف غير قانوني ملك خود شكايت نموده و از مراجع قضايي تقاضاي خلع يد متصرف از ملك را دارد. در دعاوي خلع يد، متصرف ابتدا به صورت قانوني و قراردادي و با اجازه مالك به انتفاع از ملك پرداخته اما پس از اتمام مهلت از پيش تعيين شده، از باز پس دادن ملك به مالك خود امتناع نموده و به صورت غير قانوني به تصرف ملك ادامه مي دهدبه دليل اينكه اكثر مردم در طرح دعواي خلع يد، تخليه يد، دستور تخليه و تصرف عدواني اشتباه مي كنند و اين باعث مي شود كه به هيچ نتيجه اي نرسند و دعواي آنها رد مي شود حتما پيشنهاد مي شود با وكيل پايه يك متخصص در امور ملك و اراضي به عنوان يك وكيل ملكي مجرب مشورت كنيد.
۴) تصرف عدواني
دعواي تصرف عدواني چه در بعد كيفري و چه در بعد حقوقي از جمله دعاوي ملكي متداول است.
در دعواي تصرف عدوانيريال فرد مي تواند از طريق حقوقي يا كيفري اقدام كند و در انتخاب آنها تا حدودي اختيار دارد، زيرا دعاوي كه به صورت حقوقي مطرح مي شوند، دوباره نمي توانند به روش كيفري اقامه شوند اما دعاوي كيفري را دوباره مي توان به روش حقوقي مطرح كرد. همين امر لزوم بهره گيري از وكيل ملكي را در دعاوي رفع تصرف عدواني تقويت مي كند. زيرا در هر يك از روش ها جريان پيگيري پرونده و طريقه اثبات دعوي تفاوت دارد.
۵) الزام به تحويل مبيع
فروشنده مكلف است پس از فروش ملك به مشتري، مبيع را به وي تحويل دهد، اما در مواردي فروشنده از اين امر سر باز مي زند، به خصوص در مواقعي كه زماني بين وقوع معامله و تنظيم سند رسمي وجود داشته باشد، به دليل سودجويي فروشنده از افزايش قيمت ها، اين مشكل بيشتر مشاهده مي شود. در هنگام بروز اين مشكل خريدار مي تواند با كمك وكيل ملكي، اقدام به طرح دعواي الزام به تحويل مبيع عليه فروشنده نموده و از اين طريق اقدام به دريافت ملك خريداري شده خود نمايد.
۶) رفع مزاحمت
دعوي رفع مزاحمت نيز از جمله دعاوي تصرف مي باشد و در آن، متصرف ملك از مزاحم در تصرف خود شكايت مي نمايد و به اين ترتيب، به رفع مزاحمت وي مي پردازد.
منبع : موسسه حقوقي پندار
برخي از دعاوي مانند دعوي مطالبه وجه چك ، به دو صورت كيفري و حقوقي قابل طرح هستند اما مراجعان، اغلب با ويژگي هاي هر يك از اين دعاوي و تفاوت ها و مراحل آن آشنايي ندارند و چه بسا به دليل اين عدم آشنايي دچار سرگرداني در مراجع قضايي شده و مدت زمان لازم براي به نتيجه رسيدن پرونده آنها به طول مي انجامد. از تفاوت هاي دعاوي كيفري و حقوقي مي توان به موارد زير اشاره نمود: